Les principes de la défiscalisation :Selon la loi GIRARDIN (2003-660 du 21 juillet 2003), deux principes fondamentaux s'appliquent aux investisseurs :
LA LOI GIRARDIN,
- « LOCATION INTEMEDIAIRE »
- « LOCATION LIBRE »
Dans les deux cas, le point de départ est l'acquisition par l'investisseur d'un bien immobilier neuf dans les DOM ou TOM. En échange de sa participation au développement immobilier outre-mer, l'état lui accorde une réduction substantielle de son impôt en échange de certaines contraintes qui dépendent du dispositif choisi.
Les avantages fiscaux de la loi Girardin • Vous réduisez vos impôts sur la base d'un montant plafonné fixé par m² de surface habitable. Ce plafond est de 2 125 € TTC par m² habitable.
• Le montant de cette réduction est plafonné de 40% à 50% de la valeur totale du bien (selon les cas). + 4% en cas d'utilisation d'énergie renouvelable
• Vous déduisez 100% des intérêts d'emprunt
• Vous déduisez aussi 100% des charges d'exploitation et taxes (ex : taxe foncière)
1. LA LOI GIRARDIN 'LOCATION INTERMEDIAIRE' :
La réduction d'impôt s'élève à 50%, soit 10% par an pendant 5 ans.
1-Le bien sera loué nu pendant
6 ans à des personnes qui en font leur habitation principale.
2) La location doit se faire dans les 6 mois de l'acquisition ou de l'achèvement.
3) L'immeuble ne pourra être loué à un conjoint ou à un membre du foyer fiscal de l'investisseur.
DANS CE SYSTEME, LES LOYERS & LES RESSOURCES DU LOCATAIRE SONT PLAFONNES2. LA LOI GIRARDIN 'LOCATION LIBRE' :
La réduction d'impôt s'élève à 40%, soit 8% par an pendant 5 ans. Cette réduction est toutefois limitée à un montant de 2 125 € TTC multiplié par la «surface défiscalisable» du bien.
Le calcul de la surface défiscalisable est identique au cas précédent :
Surface habitable + surface de terrasse couverte (maximum 14m²).
DANS CE SYSTEME, NI LES LOYERS NI LES RESSOURCES DU LOCATAIRE NE SONT PLAFONNES. LES CONDITIONS à RESPECTER POUR BENEFICIER DES AVANTAGES DE LA LOI SONT LES SUIVANTES :1) Le bien sera loué nu pendant 5 ans à des personnes qui en font leur habitation principale.
2) La location doit se faire dans les 6 mois de l'acquisition ou de l'achèvement.
3) L'immeuble ne pourra être loué à un conjoint ou à un membre du foyer fiscal de l'investisseur.
Exemple : Couple marié - IR 12.943 €
- Investissement de 170.000 € (6.000 € de frais de notaire en sus) en secteur intermédiaire pour 45 m2 habitable + 14 m2 de varengue),
- Base de calcul de la réduction d'impôt : 176.000 €,
- Plafonnement : 59 x 2.125 € = 125.375 €
Soit 62.688 € de réduction.
Imputation de la réduction d'impôt
- 62.688 € sur 5 ans, soit 12.537 # par an,
- Impôt restant dû sur les 5 premières années.
12.943 € - 12.537 € = 405 €
