LES SOCIETES CIVILES DE PLACEMENT IMMOBILIER (SCPI)

Principe : une défiscalisation sur mesure
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. En achetant des parts de SCPI, vous devenez indirectement propriétaire d’une fraction des immeubles détenus par la SCPI.

Avantages
La SCPI est un outil très efficace de diversification et de développement de votre patrimoine. La SCPI vous permet d’obtenir des revenus réguliers et d’épargner sans souci de gestion. Enfin, l’amortissement de votre investissement débute dès le premier mois suivant la souscription.

Risques
Il existe trois grandes catégories de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value. Les spécificités de chacune font qu’elles s’adressent à des particuliers aux objectifs et au patrimoine différents.
- Exemple
   o La SCPI de rendement permettra d’utiliser des déficits fonciers récurents

La fiscalité
Les SCPI sont fiscalement transparentes et chaque associé déclare à titre personnel les revenus qu'il a perçus soit au titre de l'impôt sur le revenu s'il s'agit d'une personne physique, soit au titre de l'impôt sur les sociétés s'il s'agit d'une personne morale.

Régime fiscal des revenus
1 - Revenus fonciers
Les déficits fonciers peuvent être déduits du revenu global dans la limite d'un plafond de 10 700 € par an. Le déficit provenant d'intérêts d'un éventuel emprunt ne peut cependant être déduit que des revenus fonciers en d’autre terme ils ne peuvent être supérieurs aux revenus fonciers.
Comme pour tout revenu d'épargne, l'ensemble des contributions sociales forfaitaires est acquitté par le contribuable, en fin d'année, au titre de l'exercice précédent.

2 - Le régime du micro-foncier
Les Associés des SCPI dont le revenu brut annuel, revenu de leurs parts de SCPI compris, ne dépasse pas 15 000 €, peuvent bénéficier du régime du micro-foncier, qui se caractérise par des obligations déclaratives simplifiées et l’application d’un abattement forfaitaire de 40 %, représentatif de l’ensemble des charges.

3 - Revenus financiers
Les produits financiers éventuellement réalisés par la société grâce au placement de sa trésorerie sont également imposés au niveau de chaque associé, en fonction de sa situation fiscale. L'associé a la possibilité de bénéficier du prélèvement libératoire lorsque le mode de placement le permet ou de l'abattement sur les revenus de capitaux mobiliers. L'option pour le prélèvement libératoire s'effectue lors de la souscription et peut être modifiée ultérieurement. Le prélèvement libératoire est actuellement de 27 % y compris prélèvements sociaux forfaitaires (prélèvement social : 2 %, Contribution Sociale Généralisée : 8,2 %, Contribution au Remboursement de la Dette Sociale : 0,5 % et Contribution Solidarité : 0,3 %)

Régime fiscal des plus-values
D'une façon générale, la plus-value, lors de la revente des parts, est égale à la différence entre la somme revenant au vendeur et le prix d’acquisition des parts.

Cette plus-value, après application d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année et d’un abattement fixe de 1 000,00 €, est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 27 % (prélèvements sociaux compris). L’impôt correspondant est acquitté dans un délai maximum d’un mois à compter de la cession.

Il convient de noter que, par le jeu de l’abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année, toute plus-value est exonérée au bout de 15 ans.


L’établissement de la déclaration et le paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux correspondant (au taux de 27 %) sont effectués à la diligence du notaire pour le compte de chacun des Associés soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values immobilières.